Đất ven biển ăn theo hạ tầng giao thông khiến giá tăng “phi mã”

Thời gian qua, thông tin triển khai tuyến đường cao tốc ven biển Ninh Bình - Nam Định - Thái Bình - Hải Phòng khiến cho thị trường địa ốc khu vực tuyến đường này đi qua dậy sóng. Theo đó, giá bất động sản liên tục tăng “phi mã”.

Trong 2 năm qua, ven tuyến đường này qua huyện Hải Hậu, giá đất nền cũng liên tục tăng mạnh. Nhiều lô đất trước kia chỉ có giá trị khoảng 3 - 5 triệu đồng/m2 thì nay khi cao tốc chạy qua đã tăng lên tới 9 - 15 triệu đồng/m2, tùy vị trí.

Đơn cử, một mảnh đất tại Hải Đông có diện tích 500m2, vị trí gần tuyến cao tốc được rao bán với mức giá lên tới 6 tỷ đồng, tương đương 12 triệu đồng/m2. Trong khi đó, cách đây khoảng 2 năm, mảnh đất này chỉ được rao bán với mức giá 1,8 tỷ đồng. Một mảnh đất khách tại Hải lộc có diện tích 300m2, nằm tại đường làng xóm nhưng cũng được giao dịch với mức giá 2,5 tỷ đồng, tương đương hơn 8 triệu đồng/m2.

Anh Nguyễn Văn Đức - người dân tại khu vực huyện Hải Hậu cho hay, giá đất gần khu vực đường cao tốc đã tăng gấp 2 - 3 lần so với thời gian 2 năm trước đó.

“Cuối năm 2019, các mảnh đất khu vực này thường được bán theo sào (khoảng 360m2), có mức giá dao động từ 1 - 2 triệu đồng/m2 nhưng giờ mỗi sào đã lên đến tiền tỷ”, anh Đức nói.

Theo người dân địa phương, cách đây khoảng 1 năm, nhiều nhà đầu cơ từ Hà Nội và các tỉnh thành lân cận về gom với giá thấp, sau đó mua bán qua tay giá dần được đẩy lên gấp 2 - 3 lần. Mỗi lần sang tay chủ mới, mặt bằng giá lại càng cao hơn theo cấp số nhân.

Anh Chu Tuấn Hoàng - môi giới bất động sản tại khu vực cho biết, nhiều mảnh đất tại khu vực gần biển đã được đẩy lên cao. Theo đó, giá đất tại huyện Hải Hậu đang được hưởng lợi từ tuyến đường cao tốc ven biển. Trong đó, nguyên nhân chính khiến giá đất tăng cao là do nhà đầu tư mua bán, sang tay nhanh chóng, kéo theo giá đất tăng liên tục và được giới đầu tư kỳ vọng nhiều vào sự thuận tiện kết nối với tuyến đường cao tốc ven biển.

“Thực tế, với những nhu cầu thực thì vốn không có nhiều, chủ yếu giới đầu tư trao tay nhau nên giá liên tục tăng, mỗi lần sang tay là một mức giá mới. Tuy nhiên, những người có đất cũng đang phải đau đầu để giải quyết số hàng đang nắm giữ. Mức giá hiện giờ đang quá cao so với hạ tầng phát triển”, người môi giới khẳng định.

Nếu những tuyến đường cao tốc được quy hoạch tách biệt khỏi khu dân cư thì mức giá có thể hạn chế. Nhưng tuyến đường này chạy qua khu dân cư nên được nhiều người kỳ vọng với khả năng kinh doanh, tăng giá tốt.

Thực tế, trong mấy năm trở lại đây, quỹ đất tại các khu vực đô thị lớn như Hà Nội ngày càng hạn chế, mức giá cũng bị đẩy lên quá cao, vượt mức tài chính của nhiều nhà đầu tư. Nhiều người đã dịch chuyển các địa phương tìm kiếm cơ hội sinh lời tốt hơn, do vậy thị trường bất động sản nông thôn cũng trở nên sôi động. Chỉ trong 1 - 2 năm gần đây, nhiều địa phương như Nam Định, Thanh Hóa, Hải Dương,... giá đất đã tăng gấp 2, thậm chí gấp 3 lần.

Ở góc độ chuyên gia đầu tư, ông Trần Minh - Chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản cá nhân cho rằng, nhiều nguyên nhân khiến giá đất quê liên tục tăng “phi mã”.

Thứ nhất, thời gian qua, lãi suất ngân hàng ở mức thấp, nhiều người đã rút tiền chuyển vào kênh đầu tư đất. Cùng đó là tâm lý người dân lo lắng về lạm phát tăng cao, cần tìm kênh trú ẩn an toàn khác và bất động sản được ưu tiên hàng đầu.

Thứ hai, giá bất động sản ở đô thị lớn tăng nhanh, hiệu ứng lan truyền tới các đô thị vệ tinh.

Thứ ba, nguồn cung dự án đầy đủ pháp lý trong thời gian qua thiếu trầm trọng. Các dự án được phê duyệt tại địa phương chủ yếu là đất đấu giá, khi loại hình này được quan tâm, thậm chí tăng giá nhanh cũng kéo theo mặt bằng giá khu vực tăng theo.

Thứ tư, cơn sốt đất tỉnh cũng có tác động từ lực đẩy thông tin quy hoạch. Những thông tin xây dựng đường xá, nhà máy, khu công nghiệp,... về vùng nông thôn cũng là nguyên nhân chính dẫn tới nhà đầu tư, đầu cơ, môi giới về gom đất làm thị trường khan hiếm và đẩy giá tăng cao.

GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, sốt đất nông thôn xảy ra trong thời gian qua là do những người từ nơi khác tới, họ có tiềm năng tài chính lớn. Còn người dân tại địa phương đa số không có nhiều tiền nên không phải nguồn cơn tạo ra các cơn sốt đất nông thôn.

“Vấn đề này là mừng trước mắt nhưng lo lâu dài, bởi các cơn sốt đất nông thôn hay ở khu vực nào đi nữa cũng đều tạo ra giá trị không bền vững về mặt kinh tế. Khi tận dụng được cơn sốt đất thì người dân nên sử dụng vốn đầu tư cho sản xuất kinh doanh, tạo ra giá trị bền vững. Còn nếu đi theo những nhóm đầu cơ nhảy vào bất động sản, vô hình trung khiến giá đất lại tăng cao. Đất không thể tăng mãi mà đến một lúc nào đó khi đã đạt đỉnh, hiện tượng tăng giá sẽ không còn”, ông Võ khẳng định.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay, những cơn sốt đi qua việc tăng giá tại vùng nông thôn kéo theo nhiều vấn đề quan ngại. Đầu tiên, người dân địa phương lao theo những cơn sốt, bán đi những mảnh đất là tư liệu sản xuất quan trọng.

Cùng đó, việc giá đất tăng mạnh ở vùng nông thôn cản trở về việc kêu gọi đầu tư chính thống vào các địa phương. Bởi giá đất tăng kéo theo loạt chi phí khác tăng theo, đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng,...

Bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, phần lớn các cơn "sốt đất" cho thấy sự tăng giá chủ yếu là đầu cơ thay vì dựa trên nhu cầu thực. Việc mua đi bán lại không đem lại kết quả cuối cùng và không phản ánh được nhu cầu thực chất của thị trường.

“Thị trường Việt Nam đang tồn tại vấn đề liên quan đến các cá nhân môi giới bất động sản không có bằng cấp và chứng chỉ hợp lệ. Họ tự ý đẩy giá làm ảnh hưởng đến giá đất thật sự của thị trường. Hơn nữa, Việt Nam vẫn chưa có cơ quan xác định để lưu trữ các thông tin thiết thực là các giao dịch trên thị trường. Hiện, giá mua bán được ghi nhận nhưng những con số này không thực sự phản ánh giá giao dịch thực giữa người mua và người bán”, bà Hằng nói.

Bà Hằng cho rằng, Nhà nước có thể cân nhắc tới hai yếu tố quan trọng. Đầu tiên là công bố đầy đủ chi tiết quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng, cập nhật cụ thể tới người dân, để họ nắm được chính xác những khu vực nào chịu ảnh hưởng từ những quyết định của Nhà nước.

Cùng đó, việc siết tín dụng có thể được xem là một biện pháp để kiểm soát tình trạng đầu cơ "lướt sóng". Trong đó, việc vay tiền đầu tư kinh doanh bất động sản cần được kiểm soát chặt chẽ từ các chính sách của Ngân hàng Nhà nước, đến quá trình thực thi của các ngân hàng thương mại.