Đề xuất giá đất phù hợp với người tái định cư

Thu bằng 20% bảng giá đất

Theo đó, dự thảo Nghị quyết đã tạo thuận lợi cho chính quyền địa phương trong tổ chức thi hành luật Đất đai, vừa bảo đảm hài hòa lợi ích của nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng và người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp, vừa bảo đảm nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai. Dự thảo cũng quy định giá đất tính bồi thường về đất quy định tại khoản 2 điều 91 luật Đất đai được tính theo giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) quy định tại dự thảo.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhận xét điều này sẽ tạo thuận lợi trong việc đạt được sự đồng thuận của người có đất bị thu hồi. Điển hình là trường hợp nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án đường Vành đai 3 năm 2023, UBND TP.HCM đã ban hành quyết định cá biệt về hệ số K áp dụng cho dự án. Trong đó có hệ số K bằng 35 lần giá đất trong bảng giá đất tại một số vị trí đất tại H.Hóc Môn (cũ).

Tuy nhiên, người đứng đầu HoREA tỏ ra băn khoăn và đề nghị xem xét lại quy định giá đất tái định cư, nhất là với những trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất ở. Trong đó có những trường hợp người có đất bị thu hồi chỉ được nhận suất đất ở tái định cư tối thiểu và thường là người yếu thế trong xã hội, hạn chế về năng lực tài chính. Ví dụ các trường hợp tính tiền sử dụng đất tại đường phố D xã X có giá đất ở theo bảng giá đất là 10 triệu đồng/m2, giá đất nông nghiệp là 300.000 đồng/m2, có hạn mức giao đất ở là 200 m2, hệ số K là 1,5. Trong đó có hộ tái định cư A với nền tái định cư 50 m2 và cùng trên tuyến đường này còn có hộ gia đình B xin chuyển mục đích sử dụng 50 m2 đất nông nghiệp thành đất ở thì cách tính tiền sử dụng đất như sau:

Nếu tính theo dự thảo Nghị quyết thì hộ tái định cư A phải nộp tiền sử dụng đất rất cao theo công thức tính 10 triệu đồng/m2 nhân 50 m2 nhân 1,5 bằng 750 triệu đồng. Đối với hộ gia đình B xin chuyển mục đích sử dụng 50 m2 đất nông nghiệp thành đất ở thì nộp tiền sử dụng đất thấp hơn: Giá đất ở 10 triệu đồng/m2 trừ giá đất nông nghiệp 300.000 đồng/m2 nhân 50 m2 nhân 1,5 nhân 30% bằng 218,25 triệu đồng. Từ đó ông Lê Hoàng Châu đề nghị sửa đổi dự thảo Nghị quyết theo hướng mức tiền sử dụng đất đối với nền đất tái định cư bằng 20% giá đất trong bảng giá đất nhân hệ số K nhân diện tích đất ở để đảm bảo có tình có lý đối với người tái định cư, thay vì thu 100% theo bảng giá đất nhân hệ số K nhân diện tích đất ở được bố trí tái định cư.

"Quan điểm Nghị quyết số 18 của Ban Chấp hành T.Ư về việc nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch; có quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Hơn nữa, dự thảo Nghị quyết cũng quy định trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu bằng 30% đối với đất trong hạn mức, 50% đối với đất vượt hạn mức để được cấp sổ hồng. Nên đề nghị giá đất tái định cư được tính bằng 20% giá đất trong bảng giá đất là thấu tình đạt lý đối với người dân có đất bị thu hồi và đúng quan điểm đối với đối tượng người tái định cư là bên yếu thế, dễ bị thiệt thòi", ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Chính sách thông thoáng và công bằng

Đồng quan điểm, luật sư Trần Minh Cường (Đoàn luật sư TP.HCM) cũng cho rằng những năm qua nhiều địa phương, trong đó có TP.HCM, gặp khó trong chương trình di dời nhà trên, ven kênh rạch một phần bởi không giải phóng mặt bằng được khi phần lớn nhà ven, trên kênh rạch không đủ điều kiện nhận nền tái định cư. Điển hình như tại TP.HCM (cũ), theo số liệu từ năm 1993 - 2020, khoảng 44.000 căn nhà ven kênh đã được di dời, nhưng tiến độ giảm dần theo từng giai đoạn: 1993 - 2000 là 9.266 căn; 2001 - 2005 là 15.548 căn; 2006 - 2010 còn 7.542 căn; 2011 - 2015 chỉ 3.350 căn và 2016 - 2020 còn 2.479 căn. Kế hoạch 2021 - 2025 đặt mục tiêu di dời 6.500 căn, nhưng đến tháng 7.2025 mới thực hiện được 2.984 căn, dự kiến cuối năm đạt 5.548 căn, tức khoảng 85,35% kế hoạch.

Hiện TP có khoảng 65.000 hộ dân sinh sống trên và ven các kênh, rạch lớn nhỏ, tập trung tại các quận 4, 7, 8, Bình Thạnh, Gò Vấp, Bình Tân và TP.Thủ Đức (cũ). Hầu hết các căn nhà này được dựng tạm bằng gỗ, tôn, fibro xi măng, diện tích chỉ từ 20 - 30 m2 , thiếu thốn các điều kiện sống, tiện ích tối thiểu. Chính vì nhà xây dựng lấn chiếm nên phần lớn không đủ điều kiện nhận bồi thường toàn phần, chỉ được hỗ trợ phần chi phí xây dựng công trình.

"Có quan điểm cho rằng đã bồi thường theo giá thị trường thì khi nộp tiền sử dụng đất để cấp sổ hồng cho đất tái định cư cũng phải tính theo bảng giá đất. Nhưng quan điểm này chỉ dành cho người có nhiều đất, đổi đất tái định cư, đất đổi đất. Đối với người có nhiều đất thì không có gì đáng lo. Trong khi đó, những người như các hộ dân kể trên không đủ điều kiện khi rất ít nhà trên kênh rạch có cả đất và nhà, rất nhiều trong số đó chỉ có nhà nhưng không đất nên họ không có sổ hồng, chỉ chứng minh là ở đó lâu đời. Vì vậy, khi giải phóng mặt bằng, họ chỉ được bồi thường xác nhà, không bao nhiêu tiền và được tái định cư bằng một suất đất ở tối thiểu khoảng 50 m2, nhỏ nhất trong khu tái định cư. Nhưng để nhận được nền, họ phải đóng 100% tiền bằng giá đất của bảng giá đất nhân với hệ số K. Có thể số tiền đó chỉ một vài trăm triệu đồng, nhưng với họ là quá lớn", luật sư Trần Minh Cường nói.

Trong khi đó, một bất cập lại tồn tại khi những người đang có đất nông nghiệp chuyển mục đích lên đất ở chỉ phải đóng từ 30% đất trong hạn mức và 50% đất ngoài hạn mức theo đề xuất của Bộ Tài chính khi sửa đổi Nghị định 103. Do vậy, đa số các ý kiến đều cho rằng cần có chính sách thoáng hơn, nhân văn, công bằng hơn để quan tâm đến người yếu thế trong xã hội khi họ nhận nền đất tái định cư.