Giá bất động sản khó giảm do khó khăn về thủ tục pháp lý

"Trước đây, căn hộ chung cư có giá dưới 15 triệu đồng/m2 là nhà ở giá rẻ, nhà thu nhập thấp, 25 triệu đồng/m2 là chung cư cao cấp nhưng bây giờ không còn nữa. Thị trường bất động sản hiện nay không còn chung cư dưới 15 triệu đồng/m2, cũng không có nhà ở cao cấp nào giá 25 triệu đồng/m2 mà đã tăng lên 40 - 50 triệu đồng/m2", ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, thị trường hiện nay đang tiềm ẩn những khó khăn rất lớn đối với cả người mua nhà và doanh nghiệp.

Trong đó, một trong những vướng mắc lớn nhất của thị trường là thủ tục pháp lý khiến giá bất động sản tăng mạnh.

Nghiên cứu của JLL Việt Nam cũng cho thấy, mức giá trung bình trên toàn thị trường bất động sản đã tăng 2% so với quý trước và tăng 4,9% so với cùng kỳ năm trước và đạt 1.493USD/m2.

Trong khi đó, CBRE cũng ghi nhận mức giá tăng 3% theo năm và đạt 1.379USD/m2, chưa bao gồm VAT.

Chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản 2020: Cơ hội mới từ chính sách và thị trường do Báo Diễn đàn doanh nghiệp tổ chức, ông Hà cho rằng, thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng rất lớn từ cơ chế chính sách.

Lĩnh vực bất động sản có liên quan đến hơn 10 luật khác nhau từ Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, các luật liên quan tới thuế, phí. Trong khi đó, hoạt động kinh doanh bất động sản lại đặc biệt nhạy cảm với thay đổi chính sách.

Doanh nghiệp luôn mong chờ chính sách được tháo gỡ, song, nhiều văn bản mới được ban hành ra thị trường không những không gỡ khó cho doanh nghiệp mà nhiều khi lại gây thêm khó khăn.

“Đơn cử như vấn đề đấu thầu quyền sử dụng đất trong các dự án phân biệt đất đã giao cho nhà đầu tư và đất công. Văn bản trước không có nhưng văn bản sau lại có những điểm khác.

Hay những văn bản về thuế, tín dụng, tiêu chuẩn an toàn của dự án… có những văn bản chuẩn bị có hiệu lực thì doanh nghiệp lại phải "chạy" trước thời gian văn bản có hiệu lực. Nếu không lo thủ tục trước thì thời gian hoàn thiện được thủ tục sẽ mất rất nhiều thời gian, chi phí cũng tăng thêm khi thực hiện các văn bản mới”, ông Hà chia sẻ.

Trong khi đó, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, khi chuẩn bị dự án, doanh nghiệp đã có những tính toán rất kỹ lưỡng về chi phí đầu tư. Song, với hệ thống pháp luật như hiện nay, những khó khăn về thủ tục pháp lý khiến nhà đầu tư không tính toán được chi phí.

Có dự án 10 năm mới thực hiện được bởi vướng mắc ở những cơ chế chính sách. Số vốn đầu tư của doanh nghiệp đổ vào dự án bị đội lên rất nhiều. Hệ quả tất yếu là các chi phí này sẽ được cộng vào giá thành căn hộ khiến khách hàng phải mua nhà với mức giá cao.

Thậm chí, nhiều khi có văn bản quy định mới ban hành làm gia tăng chi phí đầu tư dự án khiến nhà đầu tư vỡ trận, nhiều dự án đổ bể, kéo theo đó là nhiều hệ lụy lớn do doanh nghiệp có thể đã có cam kết với doanh nghiệp khác hay người mua nhà từ trước đó.

"Trên thực tế có tình trạng văn bản 6 tháng mới có hiệu lực nhưng cũng có văn bản có hiệu lực ngay khiến cho doanh nghiệp không xoay xở kịp. Nên chăng văn bản có lợi cho người dân, cho doanh nghiệp có thể có hiệu lực ngay. Còn văn bản nào có tác động lớn tới doanh nghiệp thì có hạn 1-2 năm mới có hiệu lực", ông Hà kiến nghị.

Trao đổi với TheLEADER, ông Nguyễn Quốc Hiệp,Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc CTCP Đầu tư dầu khí Toàn Cầu (GP-Invest) cũng cho rằng, nguyên nhân khiến giá bất động sản trên thị trường hiện nay đang ở mức cao là do nguồn cung căn hộ rất hạn chế do những khó khăn về thủ tục pháp lý khiến các dự án không thể ra hàng.

Theo đó, số lượng dự án tại Hà Nội hiện đang rất ít. Tại TP. HCM, mặc dù thời gian vừa qua thành phố đã có tháo gỡ về pháp lý cho một số dự án bất động sản khiến nguồn cung căn hộ trong quý II/2020 có cải thiện hơn so với giai đoạn trước nhưng vẫn không đáp ứng được so với nhu cầu của người mua nhà.

Nguồn cung hạn chế trong khi chi phí đầu vào của các dự án đang ở mức rất cao do thời gian chờ thủ tục pháp lý kéo dài, chi phí tiền sử dụng đất, vật liệu, giá thành xây dựng, quy định phòng cháy chữa cháy khiến dự án phải để ra những tầng lánh nạn, không kinh doanh được đã khiến chi phí đầu vào của dự án rất cao. Đó chính là những nguyên nhân khiến giá bất động sản không thể hạ xuống.

Tuy nhiên, theo ông Hiệp, việc giá bất động sản neo ở mức cao trong bối cảnh nền kinh tế suy giảm do ảnh hưởng của dịch Covid-19, tình hình tài chính của người dân bị ảnh hướng đã khiến sức mua trên thị trường chậm lại.

Đây cũng chính là mâu thuẫn rất lớn của thị trường bất động sản hiện nay khiến các chủ đầu tư phải cân nhắc để đưa ra mức giá hợp lý nhất cho người mua nhà.

"Giữa hai lựa chọn là giá hợp lý để bán được hàng với giá cao để không bán được, đương nhiên, các chủ đầu tư sẽ chọn mức giá hợp lý để dự án có thanh khoản. Nhưng vấn đề là mức giá bất động sản trên thị trường hiện nay không thể giảm hơn và doanh nghiệp cũng không thể chịu lỗ", ông Hiệp chia sẻ.

Đưa ra giải pháp cho thực trạng này, ông Hiệp cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước cần nhanh chóng gỡ rối về cơ chế chính sách, thủ tục pháp lý, giúp tạo điều kiện cho doanh nghiệp, tháo gỡ ách tắc tại các dự án trên thị trường bất động sản. Có như vậy, nguồn cung trên thị trường mới được khơi thông và mức giá mới trở về mức hợp lý, có lợi cho người mua nhà.