Giao dịch chững lại, chung cư Hà Nội đã lập đỉnh?

Giữa năm nay, chị H.L (Hà Nội) chốt mua một căn studio 27 m² tại đại đô thị vùng ven phía đông Hà Nội, với mức giá tính cả chênh gần 70 triệu đồng/m². Thời điểm đó, chị và nhiều nhà đầu tư khác gần như phải “tranh cướp” vì số lượng căn studio có hạn.

“Môi giới nhắn có căn và bảo phải chốt nhanh trong 1 tiếng, vì hở ra là mất hàng, dù người mua đều phải mua chênh 90 - 120 triệu đồng/căn. Do các căn studio đều là suất ngoại giao cho các sàn bất động sản, không bán trực tiếp ra thị trường cho người mua”, chị H.L chia sẻ. 

ẢNH: L.M

Khi đó, chung cư Hà Nội trong trạng thái sốt sình sịch dù giá căn hộ sơ cấp mở bán mới tại khu vực vùng ven thấp nhất cũng từ 70 triệu đồng/m². Chỉ sau vài tháng, tới tháng 9, căn studio của chị H.L đã được trả lên 90 triệu đồng/m², lãi ròng khoảng 500 triệu đồng dù chị mới đóng tiến độ cho chủ đầu tư hơn 500 triệu.

Thấy thị trường tiếp tục sốt, chị H.L quyết định không bán để kỳ vọng giá cao hơn. Nhưng từ cuối tháng 10 tới nay, dù rao bán trên nhiều sàn, gần như không có người mua nào hỏi. Sốt ruột vì không thoát kịp hàng, chị H.L và nhiều nhà đầu tư khác sẵn sàng chấp nhận giảm bớt lãi để bán nhanh, trước khi lãi suất ngân hàng tăng thêm.

Theo ghi nhận của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group, trong tháng 11 số lượng chuyển nhượng bất động sản trên thị trường chỉ đạt 6.100 giao dịch, giảm 18% so với tháng trước. 

Đà giảm mạnh nhất ở phân khúc chung cư với khoảng 3.100 giao dịch thứ cấp, sụt 22% theo tháng. Hai đại đô thị ở phía tây và phía đông ghi nhận mức sụt giảm thanh khoản lên đến 40%, với lần lượt 880 và 310 giao dịch. Một số dự án khác ở khu vực trung tâm ghi nhận đà giảm nhẹ hơn, khoảng 4%. 

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc One Mount Group, đánh giá áp lực lãi suất gia tăng từ tháng 10, cùng với đà chững lại của giá chuyển nhượng, đã tác động trực tiếp đến nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, dẫn tới làn sóng rút lui của các nhà đầu tư ngắn hạn. 

Trên thực tế, nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnh lãi suất huy động, hơn 7%/năm ở các kỳ hạn trung, kéo theo lãi suất cho vay tăng lên.

Đặc biệt, sau nhiều năm nguồn cung nhỏ giọt, từ giữa năm nay nguồn cung chung cư dồi dào trở lại khi nhiều nhà đầu tư lớn tung nguồn hàng dồi dào ra thị trường. Như tại Hà Nội, khu vực phía tây có hàng loạt dự án mới mở bán với mức giá trung bình trên 100 triệu đồng/m², như dự án The Matrix Premium (P.Từ Liêm) do MIK Group phát triển và Hausman Premium Residence (P.Đại Mỗ) của FLC Group...

Năm 2026, giá chung cư có giảm?

Dù vậy, các dự án mở mới tại khu vực vùng ven ngoại thành vẫn neo ở mức rất cao. Tập đoàn Masterise Group vừa mở bán dự án trong khu đô thị Wonder City (xã Ô Diên) với giá 90 - 100 triệu đồng/m². 

Khu vực phía đông, Masterise Homes cũng đang mở bán dự án Masteri Era Landmark tại Ocean Park 3 với quy mô lên tới 11,2 ha, gồm 10 tòa tháp, chia thành 3 phân khu. Tập đoàn MIK Group cũng chuẩn bị mở bán 35.000 căn hộ, Alluvia City Xuân Cầu cũng đã mở bán 12.000 căn hộ tại các khu vực vùng ven, giáp ranh Hà Nội. 

Theo dự báo của One Housing, riêng năm 2026, Hà Nội có thể đón thêm khoảng 35.000 căn hộ mới. Song toàn bộ nguồn hàng này đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn như Masterise Homes, Sunshine, MIK Group…

Còn theo CBRE, trong 2 năm tới, mỗi năm Hà Nội sẽ có trên 33.000 căn hộ mới, tương đương giai đoạn cao điểm 2015 - 2019. Chỉ riêng quý 4/2025, thị trường Hà Nội đón nhận thêm khoảng 11.100 căn hộ mới, nâng tổng nguồn cung cả năm lên hơn 32.300 căn.

Nguồn cung dồi dào khiến cơn sốt “lướt cọc”, bán chênh giá giảm mạnh tại nhiều dự án. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia dự báo năm 2026 giá mở bán mới chung cư sơ cấp vẫn sẽ khó giảm, do mặt bằng giá đã thiết lập quanh mốc mới, đặc biệt khi nguồn cung mới chủ yếu vẫn ở phân khúc trung và cao cấp. 

Giá bán chung cư thứ cấp khu vực nội thành vẫn tiếp tục được neo cao, thậm chí có xu hướng tăng nhẹ, do nguồn cung mới khu vực này không còn nhiều.

Dù vậy, xu hướng đầu cơ sẽ giảm do nguồn cung nhiều, người mua có xu hướng thận trọng hơn trong đầu tư do áp lực lãi suất tăng cao, cộng thêm giá nhà cao. Điều này khiến thị trường chung có nguy cơ rơi vào trạng thái bão hòa, giao dịch giảm.