Khu vực sở hữu cảng biển lớn nhất Việt Nam sau sáp nhập vào TP.HCM trở thành tâm điểm đầu tư bất động sản mới

Tại sự kiện báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2025 diễn ra mới đây, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, TP.HCM mới ghi nhận giá bán tăng trưởng tốt, lượng quan tâm tạo đỉnh mới.

Cụ thể, theo báo cáo quý 3/2025 của đơn vị này, sau sáp nhập, mức độ quan tâm ở TP.HCM mới trên thị trường mua bán tăng 5% so với quý 1/2025. Đáng chú ý, chung cư là loại hình có sự tăng trưởng giá tốt khi tính đến hết quý 3/2025, ở các khu vực TP.HCM mới, giá bán chung cư tăng 35%, mức độ quan tâm tăng 20%.

Sau quá trình sáp nhập và tái cấu trúc không gian đô thị, TP.HCM đang bước vào giai đoạn phát triển mạnh mẽ, hướng tới mô hình “siêu đô thị đa trung tâm” – nơi mỗi khu vực đảm nhận vai trò riêng trong bức tranh tổng thể về kinh tế, thương mại, công nghệ và sinh thái.

Việc sáp nhập TP.HCM với Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu không chỉ tạo lợi thế về quy mô mà còn cộng hưởng được sức mạnh của 3 thực thể mạnh là dịch vụ thương mại – tài chính; đô thị – cảng biển – công nghiệp - du lịch và đô thị sáng tạo – công nghiệp – công nghệ cao.

Theo ông Tuấn, bản đồ đầu tư bất động sản TP.HCM cũng chứng kiến sự xoay trục, chuyển dịch với nhiều điểm nóng, tâm điểm đầu tư mới, đặc biệt là ở các khu vực thuộc hai tỉnh thành được sáp nhập là Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu. Bên cạnh trục Đông Bắc (Bình Dương cũ) thì TP.HCM mới đang chứng kiến sự trỗi dậy mạnh mẽ của trục Đông Nam (Bà Rịa Vũng Tàu cũ). Các tâm điểm mới đang mở ra chu kỳ đầu tư bất động sản tiềm năng.

Đối với trục Đông Nam TP.HCM, Phú Mỹ là một điểm sáng đáng chú ý khi hội tụ nhiều lợi thế chiến lược hiếm có. Phú Mỹ nằm ở vị trí cửa ngõ biển, giữ vai trò kết nối tam giác kinh tế TP.HCM – Đồng Nai – Bà Rịa – Vũng Tàu. Khu vực này được xem là “điểm tựa logistics” của siêu đô thị mới.

TP.HCM sau sáp nhập đang hình thành chuỗi giá trị liên hoàn công nghiệp – điều phối – logistics, trong đó Phú Mỹ giữ vai trò hạt nhân. Cảng Cái Mép – Thị Vải ở Phú Mỹ được quy hoạch trở thành cảng cửa ngõ trung chuyển quốc tế, với công suất 138–181 triệu tấn hàng hóa mỗi năm – một trong những cảng nước sâu lớn nhất khu vực.

Cũng theo ông Tuấn, khi sân bay Long Thành chính thức vận hành, khu vực này có thể thu hút thêm khoảng 100.000 lao động phục vụ cho các hoạt động vận chuyển hàng hóa giá trị cao và dịch vụ hậu cần. Với quỹ đất rộng dành cho các khu công nghiệp, kho bãi, trung chuyển hàng hóa cùng cụm cảng biển nước sâu. Phú Mỹ được định hướng trở thành trung tâm logistics và công nghiệp của TP.HCM mở rộng.

Với những tiềm năng trên, nhìn nhận về những diễn biến của thị trường bất động sản Phú Mỹ trong thời gian qua, Giám đốc miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, dữ liệu của Batdongsan.com.vn đưa ra những thông tin đáng chú ý. Theo đó, thị trường chung cư Phú Mỹ năm 2025 ghi nhận đà tăng giá và mức độ quan tâm cao hơn 16% so với 2023, giá tăng từ 26 triệu đồng/m2 lên 35 triệu đồng/m2.

Giải thích cho đà tăng trưởng mạnh của thị trường, ông Tuấn cho biết, nhu cầu nhà ở và cho thuê tại Phú Mỹ đang tăng nhanh, phản ánh rõ ba yếu tố: quy mô dân số mở rộng, dòng lao động dịch chuyển và lợi thế giá cạnh tranh.

Theo quy hoạch, dân số Phú Mỹ hiện khoảng 287.000 người, dự kiến đạt 310.000 vào năm 2030 và 463.000 vào năm 2045. Mỗi năm, khu vực này tiếp nhận 3.000–5.000 người giãn dân từ TP.HCM, cùng lực lượng lao động quy mô lớn phục vụ Cảng Cái Mép – Thị Vải và Sân bay Long Thành – ước tính khoảng 15.000 người. Nhu cầu an cư và thuê nhà vì vậy tăng đều, tạo động lực trực tiếp cho thị trường căn hộ.

Không chỉ có nhu cầu thực, lợi thế giá cũng đang khiến Phú Mỹ trở thành “điểm rơi đầu tư” của khu vực Đông Nam Bộ. So với Thủ Đức hay Bình Dương, mặt bằng giá căn hộ tại Phú Mỹ thấp hơn 40–100%, trong khi tỷ suất cho thuê lại cao hơn hẳn.

Cụ thể, căn hộ tại Thuận An – Dĩ An đang ở mức 40–60 triệu đồng/m2, với tỷ suất cho thuê 3,2–3,9%/năm; khu Thủ Đức (cũ) dao động 80–150 triệu đồng/m2, tỷ suất 2,8%/năm. Trong khi đó, căn hộ tại Phú Mỹ mới chỉ quanh mức 35–40 triệu đồng/2, nhưng tỷ suất cho thuê đạt tới 4,2%/năm – mức sinh lời thuộc nhóm cao nhất vùng ven TP.HCM. Chính sự chênh lệch này đang tạo “biên lợi nhuận tốt” cho các nhà đầu tư trung và dài hạn.

Tuy nhiên, ông Tuấn cho biết, thị trường Phú Mỹ hiện đang đối mặt với bài toán nguồn cung hạn chế. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy chỉ có vài dự án mới được mở bán trong năm 2025. Trong đó, dự án Maison Grand Phú Mỹ có quy mô hơn 10.500 m2, gồm 2 tòa với 1.248 căn hộ cao cấp. Một dự án khác là Ecotown Phú Mỹ, quy mô 63.133 m2, cung cấp khoảng 900 căn hộ – được xem là nguồn cung sơ cấp hiếm hoi của khu vực thời điểm hiện tại. Trong khi đó, thị trường thứ cấp ghi nhận giao dịch sôi động ở các dự án như Osimi Phú Mỹ với hoạt động chuyển nhượng tăng mạnh do sự khan hiếm nguồn hàng.

“Cung ít – cầu nhiều đang tạo nên mặt bằng giá mới, đưa Phú Mỹ trở thành một trong những tâm điểm đầu tư căn hộ TP.HCM trong năm 2025”, ông Tuấn nhấn mạnh.