Luật Đất đai (Sửa đổi) 2024: Cần giải pháp đột phá để gỡ nút thắt thị trường

Trong bối cảnh đó, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) và Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đã tích cực tham gia đóng góp ý kiến và đã đưa ra nhiều đề xuất mang tính chiến lược, hướng tới mục tiêu minh bạch hóa, tăng tính khả thi và ổn định thị trường .

Chỉ lập kế hoạch sử dụng đất cấp xã

Một trong những kiến nghị nổi bật của VARS IRE là ủng hộ quan điểm không lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã, mà chỉ lập kế hoạch sử dụng đất cấp xã. Thực tiễn cho thấy, việc duy trì quy hoạch cấp xã dễ dẫn đến tình trạng chồng chéo với quy hoạch cấp tỉnh, gây chậm trễ và thiếu đồng bộ, đặc biệt sau khi sáp nhập đơn vị hành chính.

Thay vào đó, cấp xã nên tập trung vào việc cung cấp số liệu và góp ý vào quy hoạch cấp tỉnh.

Đáng chú ý, VARS IRE đồng ý bổ sung dự án logistics cùng các dự án khác vào danh mục thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79). Điều này phản ánh tầm quan trọng ngày càng cao của logistics trong chuỗi cung ứng hiện đại.

Tuy nhiên, để tránh nguy cơ xin-cho hoặc lạm dụng, VARS IRE nhấn mạnh sự cần thiết phải ban hành hướng dẫn chi tiết với tiêu chí phân loại, nhận diện cụ thể cho các dự án này.

Tháo gỡ vướng mắc giải phóng mặt bằng

Để giải quyết tình trạng nhiều dự án bị đình trệ dù đã đạt tỷ lệ thỏa thuận cao trong giải phóng mặt bằng, VARS IRE đã ủng hộ Phương án 2 tại khoản 34 Điều 79.

Theo đó, Nhà nước sẽ thu hồi phần diện tích đất còn lại nếu chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất hoặc đã thỏa thuận được với trên 75% số lượng người sử dụng đất (chiếm trên 50% diện tích đất). Quy định này được kỳ vọng sẽ hỗ trợ thiết thực cho doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn, đồng thời hài hòa lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân.

VARS IRE cũng đồng tình với việc cho phép thu hồi đất trước khi hoàn thành phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong một số trường hợp đặc biệt như dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp, hoặc khi trên 75% người sử dụng đất đồng ý. Tuy nhiên, tương tự Điều 79, VARS IRE tiếp tục kiến nghị cần có tiêu chí cụ thể, rõ ràng để tránh gây khó khăn cho cán bộ và hạn chế rủi ro xin-cho.

Minh bạch hóa định giá đất

Về căn cứ tính tiền sử dụng đất , VARS IRE đồng ý với quy định mới rằng căn cứ tính tiền sử dụng đất là giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, thay vì giá đất cụ thể. Cơ chế này giúp hài hòa giữa yêu cầu quản lý nhà nước và mục tiêu ổn định thị trường .

VARS IRE đề xuất Nhà nước cần ban hành hệ thống chỉ tiêu kỹ thuật và khung chuẩn định giá đất thống nhất trên phạm vi cả nước, kèm theo cơ sở dữ liệu về đất đai và thị trường bất động sản được cập nhật thường xuyên.

Một kiến nghị quan trọng khác là bỏ quy định người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất , tiền thuê đất. Theo VARS IRE, quy định hiện hành gây gánh nặng tài chính lớn cho doanh nghiệp do những nguyên nhân khách quan, làm kéo dài dự án và đẩy giá bán sản phẩm lên cao, đi ngược lại chủ trương hạ giá nhà của Nhà nước. Việc loại bỏ quy định này sẽ giảm áp lực tài chính, thúc đẩy tiến độ dự án và góp phần ổn định giá nhà.

Gỡ bỏ rào cản chuyển đổi mục đích sử dụng đất

VARS IRE nhất trí với đề xuất bỏ quy định đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở. Đề xuất này phù hợp với Nghị quyết 171/2024/QH15 và được kỳ vọng sẽ tháo gỡ vướng mắc cho hàng trăm dự án, thúc đẩy nguồn cung nhà ở ra thị trường và cân bằng cán cân cung – cầu.

Ngoài ra, VARS IRE cũng kiến nghị cho phép sử dụng đất kết hợp mục đích nông nghiệp với xây dựng hạ tầng theo tuyến (như bưu chính, viễn thông, điện mặt trời, đường dây tải điện, điện gió...) để tăng hiệu quả sử dụng đất và tổng thể kinh tế xã hội chung.

VARS IRE nhận định, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã thể hiện tinh thần cầu thị và bám sát thực tiễn. Tuy nhiên, để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả khi triển khai, dự thảo cần bổ sung các quy định chi tiết, cụ thể hơn, đặc biệt là về cơ chế kiểm tra, giám sát. Điều này là tối quan trọng, đặc biệt trong giai đoạn đầu khi bộ máy cấp xã còn hạn chế về nguồn lực và năng lực.

Bên cạnh đó, yêu cầu số hóa và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, bất động sản mang tính thống nhất, liên thông với các cơ sở dữ liệu quốc gia khác là giải pháp then chốt để tăng cường minh bạch, hiện đại hóa công tác quản lý và tạo thuận lợi cho mọi đối tượng.

“Quá trình xây dựng và hoàn thiện Luật Đất đai cần được thực hiện thận trọng, có tầm nhìn dài hạn, và tiếp tục lắng nghe ý kiến từ các chuyên gia, doanh nghiệp, người dân để đảm bảo một khung pháp lý minh bạch, ổn định và nhất quán cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam”, VARS IRE nhấn mạnh.