Luật Đất đai (sửa đổi): Hạn chế đầu cơ đất, "cò mồi" hết thời "thổi giá"

Luật Đất đai (sửa đổi) ngăn giao dịch "hai giá", giảm đầu cơ đất

Một trong những điểm mới nổi bật của Luật Đất đai (sửa đổi) đó là quy định tại khoản 2, Điều 30, tổ chức kinh tế đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Quy định này vừa hỗ trợ cho doanh nghiệp, vừa nắn chỉnh nguồn thu theo hướng kích thích thu từ sinh lợi đất đai.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), với quy định này các doanh nghiệp nào được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần có thể chuyển sang thuê đất trả tiền thuê hàng năm, giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án. Nhờ vậy, giá bán bất động sản cũng có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý hơn. Chủ đầu tư không có quá nhiều áp lực tài chính, cũng sẽ có thêm nguồn lực để đầu tư hoàn thiện dự án với chất lượng tốt hơn. Các vấn đề gây nguy cơ “đánh bóng dự án” nhằm phục vụ các khoản vay ngân hàng, huy động vốn không đúng quy định cũng sẽ giảm được phần nào.

Về phía Nhà nước, việc làm này cũng góp phần nắn nguồn thu theo hướng kích thích thu từ sinh lợi đất đai, không chỉ dừng lại ở việc thu “một cục”. Điều này cũng tạo cơ hội giúp tăng thu cho Nhà nước nhờ các giá trị tăng thêm của đất đai theo thời gian.

"Luật Đất đai (sửa đổi) mới đã bỏ quy định về khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Việc bỏ khung giá đất cùng với quy định bắt buộc thanh toán qua ngân hàng tại Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản mới, sẽ loại bỏ hiện tượng giao dịch “hai giá", là cơ sở để xây dựng hệ thống dữ liệu giao dịch, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch hơn, giảm tình trạng đầu cơ, sốt ảo", VARS nhận định.

Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng trong quá trình xây dựng dự thảo Luật Đất đai, đã thảo luận rất nhiều nội dung làm thế nào để bình ổn và điều chỉnh thị trường đất đai để tránh các trường hợp sốt đất như thời gian vừa qua. Một trong những biện pháp căn bản nhất đã được thông qua trong Luật Đất đai (sửa đổi) là việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá đất thị trường.

Bên cạnh đó, các quy định thu thuế đối với người có nhiều nhà, nhiều đất đã được thể chế hoá trong các quy định trước đây liên quan đến việc thu tiền thuế sử dụng đất đối với đất trong hạn mức. Nếu định giá đất phù hợp với giá thị trường, người có nhiều đất bị định giá theo giá đất của thị trường thì tiền thuế sẽ tăng lên theo quy mô đất đai mà người đó sở hữu.

Một điểm quan trọng của Luật Đất đai (sửa đổi) tạo sự minh bạch cho thị trường đó là việc kết nối cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư cũng như cơ sở dữ liệu về giá đất sẽ tạo điều kiện cho Nhà nước có thể quản lý tốt việc sở hữu đất của những người có diện tích đất lớn. Khi đất đai được định giá phù hợp theo thị trường, người sở hữu đất phải đóng nhiều thuế sẽ buộc phải đưa đất vào sử dụng, hạn chế được trường hợp đất bỏ hoang, hạn chế được tình trạng đầu cơ đất, "sốt đất" như hiện nay.

Hạn chế việc "ôm đất" rồi bỏ hoang, gây lãng phí

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, bối cảnh ra đời của Luật Đất đai (sửa đổi) khác với Luật Đất đai 2013 khi xã hội đã phát triển ở nấc thang khác. Với tiềm lực xã hội, nhận thức của người dân ở thời điểm này rất khác với hơn 10 năm trước nên quy định Luật Đất đai (sửa đổi) phù hợp hơn với sự phát triển kinh tế - xã hội, định hướng mục tiêu của luật cũng rõ hơn.

Ông Trương Anh Tuấn, Trưởng ban pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết vấn đề kiểm soát giá đất trong đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất để không đẩy giá đất vống lên quá cao đã được đặt ra từ Nghị quyết 19, Luật Đất đai 2013 và được nhắc lại trong Nghị quyết 18, Luật Đất đai (sửa đổi) là hạn chế, ngăn chặn đầu cơ đất.

"Hạn chế được đầu cơ đất, ngăn chặn tình trạng găm đất, đầu cơ đất để mua đi bán lại kiếm lời bằng chính sách đánh thuế cao với những người có nhiều thửa đất, nhiều nhà là giải pháp căn cơ để chống đầu cơ nhà ở, đất đai. Chống được đầu cơ thì đất đai, nhà ở sẽ hướng tới người tiêu dùng thực sự, người phát triển dự án thực sự, đất đai sẽ được trả giá đúng", ông Tuấn cho biết.

Theo ThS. Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, tại khắp các địa phương thời gian qua, không hiếm gặp hiện tượng “quây tôn” các khu đất vàng tại trung tâm đô thị, khiến nguồn lực đất đai không được khai thác hiệu quả và gây mất mỹ quan đô thị.

"Một phần lớn trong các khu đất này thuộc về các doanh nghiệp địa phương mà ngành nghề kinh doanh chính không phải bất động sản. Do không có năng lực, thế mạnh về bất động sản nên doanh nghiệp sau khi có được khu đất đã “quây tôn” với mục đích chủ yếu găm giữ đất, chờ có đối tác để chuyển nhượng, kiếm lời. Nguyên nhân là do cơ quan nhà nước cho phép nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê đất mà theo Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp thuê đất trả tiền một lần được chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không cần phải đầu tư công trình", ông Đỉnh cho biết.

Với sự điều chỉnh tại Luật Đất đai (sửa đổi), đa số trường hợp doanh nghiệp sử dụng đất thương mại, dịch vụ bắt buộc phải thuê đất trả tiền hàng năm và không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà chỉ được bán hoặc cho thuê tài sản gắn liền với đất khi đáp ứng điều kiện: Tài sản được tạo lập hợp pháp, đã hoàn thành xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận...

Theo ông Đỉnh, bản thân quyền sử dụng đối với thửa đất thuê trả tiền hàng năm không phải là tài sản đưa vào giao dịch mà doanh nghiệp phải đầu tư hoàn thiện công trình trên đất theo đúng quy hoạch, thiết kế thì mới được bán, cho thuê công trình đó. Trường hợp này, Luật Đất đai sửa đổi buộc người sử dụng đất thương mại, dịch vụ phải đưa đất vào sử dụng. Các doanh nghiệp khi không phải nộp “một cục” tiền thuê đất sẽ để dành nguồn tiền đầu tư vào tạo lập tài sản trên đất. Yếu tố “đầu cơ” sẽ bị giảm thiểu, thay vào đó, thị trường sẽ hầu như chỉ gồm các doanh nghiệp có nhu cầu thực, có thế mạnh, năng lực, kinh nghiệm để triển khai dự án, sử dụng đất hiệu quả, buộc đất đai phải sinh lời.