Mua đất nông nghiệp, xen kẹt: Nhiều rủi ro pháp lý

Tuy nhiên, đằng sau giấc mơ an cư là hàng loạt rủi ro pháp lý. Không ít người rơi vào cảnh tiền mất, đất không ở được.

Rẻ nhưng... không hời

Không ít người phải trả giá đắt khi liều lĩnh chi ra hàng trăm triệu đồng, thậm chí hàng tỷ đồng để mua đất nông nghiệp với hy vọng có thể xây nhà hoặc chuyển đổi lên đất thổ cư.

Chia sẻ với phóng viên Báo Hànộimới, anh Nguyễn Trung Kiên (xã Ô Diên, Hà Nội) kể, anh từng vay hơn 700 triệu đồng mua mảnh đất nông nghiệp tại phường Minh Khai (quận Bắc Từ Liêm cũ) sau khi nghe môi giới hứa “lo được giấy tờ” để xây dựng và làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Anh Kiên cho biết, sau hai tháng, khi hào hứng chuẩn bị xây nhà thì anh mới vỡ lẽ rằng, đất nông nghiệp không được xây dựng và việc chuyển đổi lên đất thổ cư cũng không được phép. "Mảnh đất không xây được, không bán được, liên hệ với môi giới thì họ thoái thác trách nhiệm và biến mất", anh Kiên buồn bã nói.

Tương tự, chị Lê Thị Tuyết (phường Xuân Phương, Hà Nội) mua mảnh đất nông nghiệp tại phường Phương Canh (quận Nam Từ Liêm cũ) có diện tích 100m ² với giá 500 triệu đồng, nhưng chỉ có giấy mua bán viết tay sơ sài.

Năm 2024, chị Tuyết nhận được thông tin mảnh đất này thuộc diện bị thu hồi do có dự án triển khai trên địa bàn phường. Rà soát giấy tờ, chị mới phát hiện mảnh đất này đã được bán qua tay nhiều người. Giấy tờ liên quan đến mảnh đất mà chị được bàn giao chỉ là bản photocopy, không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Trong khi đó, nếu theo quy định giải phóng mặt bằng thì mọi thủ tục kê khai, nhận tiền bồi thường đất đều do người chủ sở hữu mảnh đất thực hiện.

Như vậy, chị Tuyết có thể bị “lật kèo”, mất trắng số tiền mua đất nếu chủ sở hữu mảnh đất đã qua đời hoặc không đồng ý trả tiền cho chị. Trong trường hợp chủ sở hữu mảnh đất đồng ý trả tiền bồi thường cho chị thì cũng mất phần lớn số tiền, bởi đơn giá đền bù đất nông nghiệp theo quy định thấp hơn nhiều số tiền chị bỏ ra mua từ năm 2015.

Theo Điều 8, Điều 10 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 4-10-2024 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, hành vi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép thì bị phạt tiền và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều người nhẹ dạ cả tin, bỏ tiền ra để rồi nhận về sự bực mình và nỗi lo lắng kéo dài.

Có thể mất trắng tài sản

Quy định đã rõ nhưng thực tế do giá nhà đất tăng chóng mặt nên nhiều người tìm mua đất nông nghiệp, đất xen kẹt với kỳ vọng đón đầu quy hoạch hoặc chờ chuyển đổi mục đích sử dụng để có thể an cư tại Thủ đô. Mỗi ngày, trên các trang rao bán bất động sản, mạng xã hội TikTok, Facebook, các dòng tin chào bán đất nông nghiệp nhiều vô kể với các mức giá khác nhau, dao động 8-35 triệu đồng/m².

Đơn cử, một lô đất xen kẹt tại đường Vĩnh Hưng (phường Vĩnh Hưng, Hà Nội) có diện tích 32m² được chào bán với giá 450 triệu đồng kèm lời giới thiệu hấp dẫn như vuông vắn, đất kẹt, xung quanh đã xây dựng hết, giấy tờ pháp lý đầy đủ, có hóa đơn nộp thuế đất hằng năm...

Hay tại phố Lĩnh Nam (phường Tương Mai, Hà Nội), một lô đất 37m² được rao giá 25 triệu đồng/m², chỉ bằng 1/3 giá đất thổ cư trong cùng khu vực.

Tại trang nhatot.com , mảnh đất nông nghiệp tại phường Phú Diễn, Hà Nội có diện tích 300m² được rao bán với giá 750 triệu đồng. Theo quảng cáo của môi giới có số điện thoại 094978..., mảnh đất nông nghiệp 96m² tại phố Kẻ Vẽ (phường Xuân Phương) được rao bán với giá 20 triệu đồng/m², phù hợp đầu tư phân lô và quan trọng là đang chờ cấp sổ đỏ... Tại các xã, mức rao bán đất nông nghiệp cũng khá phong phú và rẻ hơn nhiều so với đất ở.

Ghi nhận chung, thị trường mua bán đất nông nghiệp, xen kẹt đang sôi động với nguồn cung dồi dào. Tuy nhiên, Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cảnh báo, đây là giao dịch trái luật, tiềm ẩn nhiều rủi ro về tài sản và quyền sở hữu. Nhiều người đánh cược với vận may, bỏ tiền mua một mảnh đất chỉ được phép trồng lúa, trồng cây, trong khi mục đích mua là để xây dựng nhà ở hoặc kinh doanh.

Luật sư Trương Thanh Đức phân tích thêm, Luật Đất đai quy định rõ chỉ có những loại đất có “sổ đỏ” mới được phép chuyển nhượng. Với những giao dịch viết tay hoặc thỏa thuận miệng, khi xảy ra tranh chấp, tòa án sẽ không công nhận, lúc này người mua thường là bên chịu thiệt. Trong trường hợp bị Nhà nước thu hồi, mức bồi thường cũng chỉ tính theo giá loại đất đó, không phải đất ở.

“Tôi đã tiếp cận nhiều hồ sơ mà người đi kiện quá tin vào lời hứa hẹn đất sắp chuyển đổi lên thổ cư hoặc chuẩn bị có sổ đỏ của người bán. Phải nói rằng, khả năng chuyển đổi sang đất ở từ các loại đất khác là rất thấp vì phải phù hợp quy hoạch, có quyết định của cơ quan có thẩm quyền và hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Những trường hợp này, khả năng thắng kiện là không thể vì mọi giao dịch chỉ là giấy tờ trao tay và người mua không thể biện hộ cho việc sử dụng đất trái luật”, Luật sư Trương Thanh Đức khẳng định.

Đất xen kẹt, đất nông nghiệp ở Hà Nội những tưởng là tài sản vàng cho người thu nhập thấp nhưng thực chất lại là “canh bạc rủi ro”. Người mua có thể mất toàn bộ số tiền bỏ ra, thậm chí còn bị phạt hành chính nếu xây dựng trái phép. Vì vậy, mỗi người hãy đặt yếu tố pháp lý lên hàng đầu để bảo vệ tài sản của chính mình.