Nhà cạnh nghĩa trang từng bị "chê bai" nhưng nay có giá trên 200 triệu đồng/m2

Nhà cạnh nghĩa trang nhưng có giá vẫn liên tục tăng

Trong những năm gần đây, giá nhà Hà Nội liên tục tăng cao khiến nhiều người khó tiếp cận. Ngay cả nhà cạnh nghĩa trang bị nhiều người chê thì nay cũng có giá hàng trăm triệu đồng mỗi m2.

Dọc theo tuyến đường Lê Văn Lương (Hà Nội) một khu chung cư có “view” nhìn thẳng ra nghĩa trang khiến nhiều người từng e ngại về phong thủy nhưng đến nay có giá 70-80 triệu đồng/m2. Như vậy, một căn chung cư 2 phòng ngủ có diện tích 80m2 tại dự án này có giá khoảng 5,6 - 6,4 tỷ đồng. Thậm chí, các căn chung cư tại đây dù đã được bàn giao nhiều năm nhưng đến nay vẫn chưa có sổ đỏ.

Một chung cư khác tại khu vực Hoàng Mai hiện cũng có mức giá khoảng 70-94 triệu đồng/m2. Căn 2 phòng ngủ tại đây có diện tích 60-70m2, giá dao động quanh mức 5 tỷ đồng.

Tại khu vực phố Giáp Nhị (Hà Nội), nhiều ngôi mộ nằm trước cổng, sau nhà và thậm chí giữa hai ngôi nhà. Theo khảo sát, tại đây giá nhà trong ngõ đang dao động khoảng 200-260 triệu đồng/m2. Đơn cử, một căn nhà trong ngõ có diện tích 31m2 đang được rao bán giá 230 triệu đồng/m2, tương đương hơn 7 tỷ đồng. Người bán cho biết, dù có nhiều ngôi mộ nằm rải rác tại đây nhưng chưa thấy ai phàn nàn có hiện tượng lạ gì xảy ra.

Anh Nguyễn Trường Giang - chủ một phòng giao dịch bất động sản tại Hà Nội - chia sẻ, cách đây hơn 1 tuần, anh đã giao dịch thành công một ngôi nhà trong ngõ tại phường Từ Liêm có diện tích 33m2, giá 7 tỷ đồng, tương đương hơn 212 triệu đồng/m2. Căn nhà này nằm đối diện một ngôi mộ đã tồn tại từ lâu.

Anh cho biết, căn nhà này đã được rao bán khoảng nửa năm nay, nhiều khách tới xem nhưng ngại xuống tiền. Tuy nhiên, chính vì yếu điểm này nên người mua dễ đàm phán giá với chủ nhà để có mức giá tốt hơn.

Anh cũng cho hay, trước kia rất nhiều người ngại mua các ngôi nhà như vậy. Nhưng trong bối cảnh giá nhà liên tục tăng mạnh, một số người sẽ chấp nhận để có mức giá tốt hơn. Tuy nhiên, mức độ thanh khoản sản phẩm này cũng khá kém.

Theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu, trong quý III vừa qua, giá nhà tại Hà Nội tiếp tục tăng cao. Điều này khiến giấc mơ an cư của nhiều người trở nên xa vời hơn.

Ghìm giá nhà bằng cách nào?

TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, đánh giá gánh nặng chi phí là nguyên nhân trực tiếp khiến giá nhà liên tục tăng. Ông chỉ ra đất đai và chi phí giải phóng mặt bằng chiếm tỷ trọng ngày càng lớn, đặc biệt khi bảng giá đất mới tiệm cận thị trường làm nghĩa vụ tài chính tăng vọt.

Ngoài ra, giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và lãi vay ngân hàng đều leo thang, cộng hưởng khiến tổng chi phí phát triển dự án bị đội lên đáng kể. Những khoản này cuối cùng đều được chuyển hết vào giá bán, khiến mức giá không thể giảm.

Bảng giá đất và phương pháp tính tiền sử dụng đất cũng được nhiều ý kiến cho là nguyên nhân trực tiếp. Việc điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tiệm cận thị trường khiến các khoản nghĩa vụ tài chính đất đai tăng mạnh. Gánh nặng này đẩy giá thành lên cao, bởi chi phí tài chính bổ sung cuối cùng vẫn được chuyển sang giá bán.

Ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, cho rằng thị trường bất động sản đang mất cân đối về nguồn cung. Tuy nhiên, mất cân đối không có nghĩa là "thừa"; cần nhìn nhận đúng bản chất rằng thị trường bất động sản được cấu thành từ bốn phân khúc chính: bình dân, trung cấp, cao cấp và hạng sang.

Thực tế là trong suốt thời gian từ năm 2023 đến nay, phân khúc bình dân và trung cấp gần như vắng bóng trên thị trường. Đặc biệt, phân khúc bình dân gần như không có dự án mới nào. Phân khúc trung cấp dành cho số đông của xã hội cũng không có thêm dự án.

Ngược lại, phân khúc cao cấp và hạng sang lại đang chiếm tỷ trọng rất lớn. Một điểm đáng chú ý là dù nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, nhưng hàng ra đến đâu là hấp thụ đến đó.

Theo ông Trung, sự mất cân đối này đã đẩy nền giá chung cư trung bình tại Hà Nội lên rất cao. Đến thời điểm hiện tại, giá trung bình đã là 85,6 triệu đồng/m2. Để so sánh, vào năm 2022, con số này chỉ khoảng 50 triệu đồng/m2. Nguyên nhân là thị trường thiếu hụt các sản phẩm ở phân khúc bình dân và trung cấp, khiến cho mặt bằng giá chung bị đẩy lên.

“Nếu trong tương lai, bổ sung được nguồn cung cho hai phân khúc này, mẫu số chung sẽ lớn hơn, thì tự khắc nền giá sẽ được điều tiết lại một cách hợp lý. So với TPHCM, giá căn hộ Hà Nội đang dần tiệm cận. Trước năm 2021, giá nhà ở TPHCM luôn cao hơn Hà Nội, nhưng hiện tại sự chênh lệch này gần như không còn”, ông Trung chia sẻ.