Sau thời gian tăng bằng lần, những điểm “nóng” của bất động sản ven Hà Nội hiện nay ra sao?

Trong mấy năm qua, thị trường bất động sản vùng ven Hà Nội liên tục lên cơn sốt. Theo đó, chỉ trong 2 năm qua, nhiều khu vực đã tăng giá lên gấp 2 - 3 lần. Song, từ đầu quý II/2022, sau các lệnh siết phân lô tách thửa, kiểm soát tín dụng bất động sản,... thị trường ven đô cũng chững lại.

Tại khu vực ven Hà Nội như Thạch Thất, Sơn Tây, Sóc Sơn,... giao dịch bất động sản đều rơi vào trầm lắng. Theo đó, giá không còn hiện tượng tăng nóng mà đều đồng loạt giảm sâu từ 20 - 30%, thậm chí đến 40% so với đầu năm.

Theo khảo sát, hiện giá đất tại nhiều khu vực từng là điểm nóng hồi đầu năm 2022 giờ đã hạ nhiệt. Cụ thể, các lô đất thổ cư Hòa Lạc, giá đất dao động từ 9 - 15 triệu đồng/m2. Khu vực Đồng Mô, Yên Bài (Ba Vì) giá khoảng 5 - 7 triệu đồng/m2. Tại Sóc Sơn, giá đất thổ cư tại Phủ Lỗ 10 - 25 triệu đồng/m2; tại Minh Tân, Minh Trí trên dưới 15 triệu đồng/m2…

Nguyên nhân ban đầu là do Sở TN&MT Hà Nội yêu cầu cơ quan liên quan kiểm soát việc giải quyết thủ tục về chia tách thửa đối với đất nông nghiệp, thửa đất gồm đất ở và đất nông nghiệp, thửa đất phi nông nghiệp không có đất ở… Sau lệnh siết tách thửa này, thị trường bất động sản ven Hà Nội trở nên vắng vẻ. Đến nay, đã manh nha hiện tượng bán tháo.

Nhiều môi giới nhà đất tại các vùng ven của Hà Nội cũng thừa nhận, trước đây những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tìm về mua mảnh đất rộng rồi tách thửa bán lại thì nay cũng không có người về mua. Điều này đã khiến thị trường vùng ven những năm qua liên tục sốt đất.

Anh Nguyễn Hiếu, môi giới bất động sản tại Thạch Thất, Sơn Tây cho biết, đầu năm 2022, giá đất phân lô tách thửa ở khu vực này đều dao động từ 18 - 24 triệu đồng/m2. Hiện nay, nhiều người đang ồ ạt bán giảm giá tới hơn 30%.

“Nhiều người bán nhưng không có người mua. Các chủ đất gửi bán nhưng có những văn phòng còn né không nhận bán loại đất này, nếu nhận cũng sẽ cho những môi giới học việc bán. Một số người chấp nhận giảm mạnh hơn nữa để bán nhanh, một số văn phòng môi giới thấy lợi sẽ nhận mua lại”, người này nói.

Tại Quốc Oai, tháng 12/2021, nhiều nhà đầu tư cũng choáng váng khi phiên đấu giá đất ở thôn Phú Mỹ (Ngọc Mỹ), xuất hiện lô đất có giá lên tới gần 100 triệu đồng/m2, gấp 2 - 3 lần giá đất trong khu vực thời điểm đó.

Theo anh Nguyễn Văn Khải, môi giới bất động sản tại Quốc Oai, những năm gần đây thị trường khu vực này diễn ra sôi động, mức giá tăng vượt trội hơn những khu vực lân cận. “Cuối năm ngoái, có những lô đất đấu giá được mua với giá lên tới 100 triệu đồng/m2. Nhiều nhà đầu tư trúng đấu giá đất có thể sang tay ngay ăn chênh lệch đến hàng trăm triệu đồng. Đất thổ cư theo đó cũng tăng giá rất mạnh”, anh Khải nói.

Tuy nhiên, thời điểm hiện tại, anh Khải cho biết, nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính đầu tư tại khu vực đang mắc kẹt và phải giảm giá để thoát hàng. Tình hình thanh khoản cũng đang đi xuống rõ rệt.

“Hồi đầu năm, mỗi tháng tôi phải giao dịch được 3 - 5 lô đất, nhưng hiện tại cả tháng cũng không có nổi giao dịch nào. Thời điểm này chủ yếu là người tìm đến bán, nhà đầu tư có liên hệ cũng chỉ để tham khảo giá. Giá đất ở Quốc Oai hiện đang dao động từ 20 - 30 triệu đồng/m2”, người môi giới nói.

Tại huyện Mê Linh, hồi tháng 7 vừa qua, phiên đấu giá 33 lô đất tại thị trấn Chi Đông xuất hiện mức giá kỷ lục lên tới 100 triệu đồng/m2. Sau phiên đấu giá, bất động sản quanh khu vực này cũng nhanh chóng được đẩy lên 1 - 2 triệu đồng/m2. Song, cũng đột ngột rơi vào trầm lắng. Hiện tượng bán giảm giá, cắt lỗ, mức giá giảm cũng tương tự các khu vực khác từ 10 - 30%.

Theo khảo sát, hiện nay một số khu đấu giá đất, đất thổ cư tại thị trấn Quang Minh đang được rao bán với mức giá 28 - 35 triệu đồng/m2. Tại xã Tiền Phong, những lô đất ở mặt đường lớn được rao bán từ 40 - 45 triệu đồng/m2, trong khi cách đây 1 tháng giá chỉ khoảng 35 - 40 triệu đồng/m2. Tại xã Tiền Phong, những lô đất nằm ở mặt đường lớn đang dao động 28 - 32 triệu đồng/m2, còn ở mặt đường ngõ cũng từ 18 - 22 triệu đồng/m2. Các khu vực khác giá rao bán cũng từ 15 - 25 triệu đồng/m2, mức giá này đã giảm so với thời điểm tháng 6 vừa qua.

Anh Nguyễn Cường, môi giới bất động sản tại Mê Linh cho biết, thực tế, sau phiên đấu giá kỷ lục hồi tháng 7, mức giá ở khu vực cũng tăng lên, song giao dịch không có nhiều. Đến thời điểm hiện tại, giao dịch thành công rất hiếm có.

“Nhiều nhà đầu tư chịu áp lực tài chính chấp nhận giảm giá để thoát hàng. Tuy nhiên, các nhà đầu tư sẵn tiền mặt thời điểm này lại e dè, không xuống tiền mua ngay. Do vậy, thanh khoản tụt dốc mạnh”, người môi giới nói.

Theo báo cáo quý III của các đơn vị nghiên cứu thị trường, mức độ quan tâm đất nền tại Hà Nội sụt giảm 18%, kéo theo giá rao bán tại một số quận, huyện giảm so với quý trước. Cụ thể, mức độ quan tâm tại Quốc Oai giảm mạnh nhất 39%, Sóc Sơn giảm 30%, Gia Lâm giảm 28%, Thanh Trì giảm 24%. Còn Long Biên, Hà Đông, Hoài Đức, Đông Anh có mức giảm lần lượt là 21%, 18%, 17% và 8%.

Về giá rao bán đang có xu hướng giảm, mạnh nhất tại Long Biên, Thanh Trì giảm lần lượt là 10% và 9%, huyện Đông Anh và Quốc Oai giảm 1%.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho rằng, đất nền khu vực ngoài trung tâm được dự báo là phân khúc sẽ gặp nhiều ảnh hưởng trong giai đoạn hiện nay và có thể chịu sức ép giảm giá. Giá các sản phẩm này đã được đẩy lên cao trong thời gian qua. Các nhà đầu tư loại hình này thường sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều hơn so với các loại hình khác. Do đó khi lãi suất vay điều chỉnh khiến áp lực thanh toán và trả lãi tăng cao thì sẽ có khả năng điều chỉnh về giá nhiều hơn.

“Hiện nay, người mua càng trở nên cẩn trọng hơn khi tham gia thị trường vì giá bán tăng cao, nhiều dự án không đảm bảo về mặt pháp lý. Tuy nhiên, Dự thảo Luật đất đai sửa đổi cùng chính sách, quy định mới như loại bỏ khung giá đất hay mức thuế cao hơn với người sở hữu nhiều đất, nhà ở, bỏ hoang hoặc chậm sử dụng… sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, tích trữ, giúp thanh lọc và gia tăng chất lượng dự án, đồng thời đem lại tính minh bạch, sự an toàn cho thị trường và tạo niềm tin cho người mua”, bà Hằng nhận định.