Siết bán lại NƠXH sau 5 năm: Quyền lợi người đã mua ra sao?

Giá nhà ở xã hội gấp 4-5 lần lúc mở bán

Chị H.K. - cư dân nhà ở xã hội Đại Kim (phường Định Công, Hà Nội) cho biết, dự án đã được bàn giao gần 10 năm. Tại khu chung cư này, các giao dịch mua bán NƠXH diễn ra khá phổ biến. Giá căn hộ hiện được chào bán khoảng 60-65 triệu đồng/m², cao gấp 4-5 lần mức giá mở bán hơn 14 triệu đồng/m² trước đây.

Theo chị K., nếu quy định mới vừa thu hẹp đối tượng mua lại, vừa khống chế giá chuyển nhượng thì quyền lợi của những người đã mua nhà theo chính sách cũ có thể bị ảnh hưởng đáng kể.

“Người dân quyết định mua nhà dựa trên các quy định pháp luật tại thời điểm giao dịch. Vì vậy, cần có điều khoản chuyển tiếp đối với những người đã mua nhà trước khi luật sửa đổi có hiệu lực, tránh áp dụng quy định mới theo hướng bất lợi đối với quyền tài sản đã được xác lập hợp pháp”, chị K. kiến nghị.

Trong khi đó, anh Nguyễn Tùng, một cư dân tại khu NƠXH trên địa bàn phường Hoàng Liệt (Hà Nội) cho rằng, người dân có thể thay đổi nơi làm việc, hoàn cảnh gia đình hoặc nhu cầu sinh sống. Khi cần chuyển sang căn hộ rộng hơn, ở vị trí thuận tiện hơn, họ cần có cơ chế chuyển nhượng phù hợp để chủ động sử dụng tài sản của mình.

Một vấn đề nữa đó là giá bán, cơ quan nào sẽ đứng ra định giá khi chuyển nhượng lại theo quy định? Cơ sở tính giá là gì?...

Chống trục lợi, không triệt tiêu quyền tài sản

Trao đổi với PV Tiền Phong , luật sư Hoàng Hà (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng, việc siết chuyển nhượng NƠXH sau 5 năm là hướng chính sách có cơ sở nhằm hạn chế đầu cơ, trục lợi chính sách. Nhưng không nên vì mục tiêu chống đầu cơ mà hạn chế quá mức quyền định đoạt tài sản hợp pháp của người dân.

Theo luật sư Hoàng Hà, chính sách mới cần làm rõ đồng thời ba vấn đề. Thứ nhất, về đối tượng nhận chuyển nhượng , cần xác định rõ người mua lại phải đáp ứng những điều kiện nào, thời điểm xác định điều kiện và cơ quan chịu trách nhiệm xác nhận. Việc kiểm tra nên thực hiện thông qua cơ sở dữ liệu nhà ở, đất đai và thông tin có liên quan, hạn chế yêu cầu người dân xác nhận nhiều lần.

Đồng thời, cần có cơ chế mua lại hoặc hỗ trợ kết nối người mua đủ điều kiện trong thời hạn nhất định, tránh trường hợp người dân có nhu cầu bán nhà chính đáng nhưng không thể tìm được người mua.

Thứ hai, về giá bán lại, luật sư Hoàng Hà cho rằng không thể chỉ giới hạn người mua mà bỏ ngỏ giá chuyển nhượng . Nếu giá bán vẫn hoàn toàn theo thị trường, những người thuộc diện được hỗ trợ có thể không đủ khả năng mua.

Ngược lại, nếu áp dụng một mức giá trần quá thấp hoặc cố định theo giá mua ban đầu, người bán có thể bị thiệt hại, nhất là khi giá trị đồng tiền thay đổi, nhà đã được cải tạo hoặc người sở hữu phải chuyển nơi sinh sống.

Do đó luật cần quy định nguyên tắc xác định giá khách quan, minh bạch, có tính đến giá mua ban đầu, biến động giá, chất lượng còn lại của căn nhà và chi phí cải tạo hợp lý. Phương pháp tính phải được công bố công khai, có cơ chế kiểm tra, giải quyết tranh chấp về giá.

Cùng với đó, cần kiểm soát các khoản thanh toán ngoài hợp đồng, giao dịch giả tạo hoặc những hình thức chuyển nhượng trá hình nhằm thu lợi từ chính sách ưu đãi.

Cũng theo luật sư Hoàng Hà, vấn đề quan trọng nhất là quy định chuyển tiếp. Đối với các dự án NƠXH đã đưa vào sử dụng trước khi Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực, cần có quy định chuyển tiếp rõ ràng, lấy thời điểm xác lập quyền của người mua làm căn cứ, thay vì chỉ căn cứ vào thời điểm dự án hoàn thành hoặc đưa vào sử dụng.

Đối với những người đã ký hợp đồng mua nhà ở xã hội hợp pháp trước khi luật mới có hiệu lực, cần bảo lưu quyền chuyển nhượng theo quy định pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng, kể cả trường hợp họ chưa đủ thời hạn 5 năm hoặc chưa có nhu cầu bán lại.

Bởi người dân đã quyết định mua nhà trên cơ sở những điều kiện và quyền lợi được pháp luật xác lập tại thời điểm đó. Nếu sau này áp dụng quy định mới theo hướng hạn chế quyền chuyển nhượng , họ có thể bị ảnh hưởng đáng kể đến quyền lợi và kế hoạch tài chính.

Ngược lại, đối với những căn hộ thuộc dự án đã đưa vào sử dụng nhưng chưa được bán, có thể áp dụng quy định mới đối với các hợp đồng được ký sau ngày luật có hiệu lực. Cách tiếp cận này vừa bảo đảm mục tiêu quản lý NƠXH trong tương lai, vừa tránh làm xáo trộn các quan hệ pháp lý đã được xác lập hợp pháp.

"Điều quan trọng là không nên để người mua nhà theo chính sách cũ phải gánh chịu những hạn chế mới mà họ không thể dự liệu khi quyết định mua nhà. Chống đầu cơ là cần thiết nhưng không nên đồng nhất người bán nhà để kiếm lời với người bán nhà vì nhu cầu chính đáng", luật sư Hoàng Hà nói.