Xây dựng bảng giá đất thế nào để hài hòa lợi ích?

Phải phản ánh thực tế giao dịch trên thị trường

Năm 2024, TP.HCM (cũ) ban hành bảng giá đất điều chỉnh tăng thấp nhất từ 2,36 lần ở Q.3 đến tăng cao nhất 38,8 lần ở H.Hóc Môn so với bảng giá đất ban hành theo Quyết định 02/2020. Trong đó nhiều tuyến đường có mức giá đất tăng hàng chục lần so với trước. Như 3 tuyến đường ở khu vực Q.1 cũ gồm Đồng Khởi,

Lê Lợi, Nguyễn Huệ, giá đất ở là 687 triệu đồng/m², cao gấp 4,24 lần so mức giá 162 triệu đồng/m² trước đây. Giá đất ở của đường song hành QL22 (đoạn từ đường Nguyễn Ảnh Thủ đến đường Lý Thường Kiệt) thuộc H.Hóc Môn (cũ) là 32,3 triệu đồng/m2, cao gấp 23,07 lần so mức giá 1,4 triệu đồng/m² trước đó. Tại TP.Thủ Đức (cũ), giá đất ở cao nhất của bảng giá đất điều chỉnh là 295 triệu đồng/m² thuộc về 4 tuyến đường Trần Bạch Đằng, Tố Hữu, Nguyễn Thiện Thành, Nguyễn Cơ Thạch trong khu đô thị Sala.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, nhận định bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM (cũ) đang có nhiều bất cập, gặp phải sự phản ứng từ người dân và doanh nghiệp khi giá tăng cao đột ngột so với bảng giá đất theo Quyết định 02/2020. Không chỉ vậy, giá đất nông nghiệp so với đất ở có khoảng cách chênh lệch rất lớn. Điều này dẫn đến hệ lụy là người dân khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở phải đóng tiền sử dụng đất rất cao. Đối với doanh nghiệp khi thuê đất của nhà nước cũng phải đóng tiền thuê đất tăng đột biến, gấp hàng chục lần so với trước. Do vậy để "vá" lỗi trên, bảng giá đất lần này cần phải xây dựng theo nguyên tắc thị trường. Trong đó điều cơ bản nhất là xác định giá đất nông nghiệp tăng tương đồng với đất ở.

"Nguyên tắc thị trường là giá đất nông nghiệp cộng thuế chuyển đổi mục đích lên đất ở sẽ bằng giá đất ở đã công bố trong bảng giá trước đó. Như vậy khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở, tiền sử dụng đất sẽ giảm đi rất nhiều, giảm gánh nặng cho người dân. Bởi tiền sử dụng đất bằng giá đất ở trừ giá đất nông nghiệp", TS Phạm Viết Thuận cho hay.

Ông Nguyễn Thế Phượng, Phó chủ tịch Hội Thẩm định giá VN, cũng cho rằng đã là khảo sát giá đất thì trước tiên đó phải là giá đang giao dịch phổ biến, nhưng cần loại bỏ các thông tin thổi giá hoặc tăng đột biến nhất thời do việc sáp nhập tỉnh, xã. Một bảng giá đất khoa học nhất là phải tiếp cận với giá thị trường, nhưng cần xây dựng các tỷ lệ thu phù hợp với các nhóm đối tượng cụ thể, sát hợp với chính sách phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ. Ở những nơi nếu đưa giá đất lên sát thị trường ngay từ 1.1.2026 mà gây bất ổn cho phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương thì có thể tăng dần trong vòng 3 năm và dùng các hệ số điều chỉnh (hệ số K) phù hợp với các nhóm đối tượng cụ thể. Dù vậy, bảng giá đất áp dụng từ ngày 1.1.2026 không thể thấp hơn 50% giá phổ biến trên thị trường và phải điều chỉnh hằng năm để 3 năm sau giá đất trong bảng giá đất phải không thấp hơn 80% giá thị trường.

"Không có một bảng giá đất nào có thể hài hòa lợi ích của tất cả các bên một cách tuyệt đối. Do vậy mỗi năm phải điều chỉnh một lần và dùng hệ số K để điều chỉnh đối với từng nhóm đối tượng, từng mục đích cụ thể", ông Nguyễn Thế Phượng nêu quan điểm.

Quan tâm đến 4 trường hợp yếu thế 

Ông Trần Quốc Dũng, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản VN , nhận xét: Trong nhiều năm qua, bảng giá đất của TP.HCM chỉ bằng 30 - 60% giá giao dịch thực tế, dẫn đến tình trạng "hai giá", giá thị trường một đằng, giá tính nghĩa vụ tài chính một nẻo. Lần này, TP.HCM cần mạnh dạn đưa giá đất lên mức 80 - 90% giá thị trường, nhưng không nên đẩy lên 100% ngay lập tức để tránh gây sốc cho doanh nghiệp và người dân. Một lộ trình 3 - 5 năm tăng dần sẽ vừa hợp lý vừa tạo sự ổn định.

Theo ông Dũng, việc khảo sát giá của hơn 7.500 tuyến, đoạn đường là cơ sở để TP xây dựng bảng giá đất cụ thể cho từng vị trí, tránh cào bằng. Đất trung tâm phải phản ánh đúng giá trị thương mại, còn đất vùng ven không nên bị "thổi" giá quá cao. Việc ứng dụng dữ liệu lớn từ giao dịch thực tế sẽ giúp bảng giá sát hơn, giảm tình trạng định giá chủ quan. Khi xây dựng được bảng giá theo nguyên tắc thị trường, nhà nước có thêm nguồn thu minh bạch, giảm thất thoát do chênh lệch giá. Người dân, khi bị thu hồi đất, sẽ được bồi thường công bằng hơn, sát giá thị trường hơn, từ đó hạn chế khiếu kiện. Doanh nghiệp, thay vì phải "đoán" chi phí đất, sẽ có cơ sở minh bạch để tính toán dòng vốn, giảm rủi ro và cơ hội phát sinh chi phí ngoài luồng. Luật mới quy định bảng giá đất được cập nhật hằng năm nên TP.HCM có thể vận dụng cơ chế hệ số K để điều chỉnh theo biến động thị trường, tránh tình trạng bảng giá "đóng băng" trong khi thực tế tăng nóng hoặc giảm mạnh.

Ông Trần Quốc Dũng nhấn mạnh, mọi bước khảo sát, xây dựng bảng giá cần công khai dữ liệu, phương pháp và đặc biệt là lấy ý kiến rộng rãi từ người dân, hiệp hội doanh nghiệp, chuyên gia. Sự minh bạch và tham gia của xã hội sẽ giúp bảng giá đất có tính khả thi cao hơn, hạn chế khiếu kiện. Cuối cùng, với những nhóm yếu thế, TP.HCM cần tính đến chính sách giãn nộp hoặc miễn giảm nghĩa vụ tài chính khi bảng giá đất tăng cao, để vừa công bằng vừa nhân văn.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đề nghị Sở NN-MT tập trung xây dựng bảng giá đất lần đầu để áp dụng từ ngày 1.1.2026 phải bảo đảm phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường, tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Đồng thời phải phù hợp với thực tế giá đất trên địa bàn TP để đất đai trở thành nguồn lực thúc đẩy phát triển kinh tế và ổn định xã hội, tạo điều kiện cho người dân được an cư lạc nghiệp.

Trong đó quan tâm đến 4 trường hợp người sử dụng đất chịu tác động không mong muốn của bảng giá đất lần đầu gồm: 13.035 thửa đất mà người sử dụng đất chưa được cấp sổ hồng lần đầu nay có nhu cầu xin công nhận quyền sử dụng đất ở; Người sử dụng đất xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở; Người sử dụng đất xin tách thửa đất không phải là đất ở đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở để chia cho con cháu; Và đặc biệt là trường hợp cá nhân, hộ gia đình có nhà đất nằm trong các khu vực quy hoạch treo. Nếu tới đây được xóa treo thì họ sẽ bị thiệt thòi lần thứ 2 khi có thể phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn trước đây, trong khi lỗi không phải do họ.